대항력 우선변제권 깡통 역전세 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 용어

대항력 우선변제권 깡통전세 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 용어

 

전세사기 피해자가 장년층보다 처연층에게 더욱 집중되어 있는 것을 아시나요? 그러한 전세 계약에 필요한 주의사항을 미리 알고 있어야만 부동산 계약에서 사기를 당하지 않습니다.

 

지금의 2030세대에서 놓치지 말아야 할 필해 없는 전세 계약을 하기 위해서 계약 전부터 계약 후까지 꼼곰하게 알아봐야할 내용들이 참 많습니다.

 

전세사기 예방을 위해서 가장 먼저 알고 있어야 하는 부동산 용어에 대해서 정리해 보았습니다.

 

 

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깡통전세란?

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깡통전세란 담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유하는 말로 주택 가격 대비 전세보증금이 과도하게 높은 것을 의미합니다. 집주인의 주택 담보대출과 세입자의 전세보증금을 합산한 금액이 80% 이상인 경우가 이에 해당됩니다.

 

한마디로 담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유하는 말로 주택 가격 대비 전세보증금이 과도하게 높은 것을 의미합니다.

 

 

1) 빈 깡통처럼 비어있는 ‘깡통전세’와 역전세

‘전세사기’를 키워드로 했을 때 자주 나타나는 ‘깡통전세’와 ‘역전세’ 많이 들어보셨을 텐데요. 깡통전세는 모르고 당하면 무서운 피해이기에 이제는 꼭 확인해야 할 부분입니다.

 

 

그러면 깡통전세는 왜 생기는 걸까요? 

 

대부분 깡통전세는 통상 부채 비율이 80%를 넘으면 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 깡통 전세로 분류됩니다. 깡통전세는 주로 시세 확인이 어려운 빌라 전세 계약에서 빈번하게 발생하는데요. 깡통전세의 원인으로는 집값 하락을 이유로 꼽습니다. 

 

집값 상승을 기대하여 초기 자본 없이 갭투자*를 통해 집을 구매했지만 주택시장 침체로 인해 주택 가격이 하락하면서 주택 구매자는 집값 하락과 은행 대출이자 부담을 지게 되고 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 경우가 발생합니다.

*갭투자: 집값과 전셋값의 차이가 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식

 

 

 

2) 사례로 살펴보는 깡통전세의 위험성

임대인 A는 2년 전 임차인 B와 전세금 3억에 집을 계약했으나 부동산 시장 악화로 전셋값이 시세 2억 원으로 떨어졌습니다.

다음 세입자에게 보증금을 받아야 돌려줄 수 있지만 부동산 시장 악화로 전셋값이 떨어져 다음 세입자는 현재 시세인 2억 원으로 계약하고 남은 1억은 임대인이 메꿔야는 상황입니다. 이럴때 임대인은 여윳돈이 없이 집을 구매했기 때문에 결국에는 보증금을 돌려주지 못하는 깡통전세로 인한 피해가 발생하는 것입니다.

여기서 알고 있어야할 용어가 처음으로 등장합니다. 바로 '역전세'입니다.

 

 

역전세란?

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역전세는 전세 재계약시 전세가 하락으로 임차인에게 돌려줘야 할 돈이 과거 전세금 보다 많은 경우를 뜻하는데요. 

 

예를 들어 기존 전세금 3억 원에서 현재 전세가가 2.5억 원으로 떨어질 경우 집주인은 임차인에게 차액 5천만 원을 돌려줘야 하는데 갑작스러운 전셋값 하락으로 임차인은 전세 계약금을 온전히 돌려받지 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

 

그러면 이러한 깡통전세를 피하기 위한 가장 중요한 확인사항은 '근저당'입니다. 이 용어에 대해서 알아보겠습니다.

근저당은 미래 가치를 더한 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 말하는데요. 쉽게 말해 자신의 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것을 뜻합니다. 

 

근저당 설정 여부는 임차인에게도 매우 중요한 내용입니다. 전세 계약 전, 등기부등본을 통해 해당 매물에 근저당이 설정되어 있는지 확인할 필요가 있는데요.

 

그렇다면 근저당 비율이 높은 집은 왜 위험할까요? 집주인이 대출금을 갚지 못하면 은행에 잡힌 집이(근저당) 경매로 넘어갈 수 있습니다. 이러한 이유때문에 등기부등본을 통해서 근저당 여부를 꼭 확인하여야 합니다.

 

근저당이 설정되어 있는 집을 예로 들겠습니다. 부동산 매매가격이 2억 원인 아파트를 전세금 1억 5천만 원으로 계약하고 이 아파트에는 부동산 융자가 1억 2천만 원이 있다고 가정하겠습니다. 

 

그런데 해당 집이 경매에 넘어갔고 이때 1억 8천만 원에 낙찰되었을 경우 계약 전, 이미 1억 2천만 원이라는 대출이 존재했기 때문에 근저당권 우선순위로 인해 전세 보증금 또는 월세 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

 

근저당에 대한 용어를 정리하겠습니다.

 

1) 근저당

미래 가치를 더한 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것으로 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것

 

 

 

2) 저당권(근저당권)

채권자가 채권의 담보로 부동산에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리

 

3) 근저당 및 저당권의 중요성

저당권이나 근저당이 높게 잡혀있는 경우 집주인이 채무를 갚을 능력이 안된다면 집이 경매에 들어갔을 때, 채권자가 우선변제를 받을 수 있게 됨.

이럴 경우 세입자는 보증금을 받을 확률이 낮아지므로 사전에 근저당 및 저당권 설정 여부 확인.

 

 

실질적으로 대출이 없는 집을 찾기는 힘듭니다. 또한 근저당이 있다고 해서 무조건 전세사기로부터 노출된 것은 아닌데요. 여기서 중요한 것은 ‘근저당 비율’입니다. 

 

근저당 비율이 나의 보증금과 합쳤을 때 100%가 되면 안 되는데요. 특히 빌라, 단독주택 등 시세 확인이 정확하지 않은 곳은 60%를 넘기지 않는 것이 좋을 것입니다.

• 임대인이 설정하는 근저당의 권리 발생  → 당일발생
• 임차인의 우선변제권/대항력 권리 발생  → 명일(다음 날 발생)

 

이사 후 전입신고를 마친 날 임대인이 근저당을 설정할 경우 해당 근저당의 권리는 당일부터 발생하기에 내 보증금의 경우 임대인의 근저당보다 권리 순위에서 밀리게 됩니다. 

 

이 상황에서 추후 혹여나 건물이 경매로 넘어간다면 내 보증금은 후순위가 되는 상황이 발생되는거죠. 

 

내가 전입신고를 주민세터에 가서 전입신고를 하면 전입신고일 다음날부터 효력이 생기고 근저당권은 당일 발생하기 때문에 자칫 잘못해서 경매로 넘어갔을 때 내가 후순위로 전세금을 못받아내는 경우가 생기는 것이지요.

 

이러한 경우를 방지하기 위해 전세 계약 시 특약사항을 넣어 계약을 진행하는 것이 좋습니다.

그러면 더 많은 부동산 용어를 알아보겠습니다. 가장 먼저 많이 사용하는 용어에 대해서 알아볼께요. 아래를 참고해 주세요.

 

 

가장 많이 사용하는 용어들

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# 전입신고

거주지를 이동한 경우 전입한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지 관할기관에 전입사실을 신고하는 것

 

# 확정일자

임대차 계약에 대해 법적인 증거력을 가지는 법률상의 날짜로서 해당 날짜 이후부터 법의 보호를 받을 수 있음

 

# 대항력

임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에게 임대차계약 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘

 

 

 

# 우선변제권

임차주택이 경매에 넘어가게 될 경우 낙찰된 금액을 제 3자보다 먼저 받을 수 있는 권리

 

# 소액임차인 최우선변제권

보증금이 일정 금액보다 적은 경우 임차인이 선순위권리자 보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리(변제 요건, 금액 등은「주택임대차보호법」 제8조에 규정)

 

# 임대인

집을 빌려주는 소유자

 

# 임차인

집을 빌리는 사람

 

임차인인 B는 임대차계약 체결 후 정부24사이트에서 전입신고를 하고, 인터넷등기소에서 확정일자를 받았습니다. 이렇게 바로 받아놔야 손해가 없습니다.

전입신고를 하고, 확정일자도 받아 놓은 임차인 B는 대항력이 있어 주택 소유자 변경 후에도 계속 거주하였고, 주택이 경매에 넘어갔을 때에도 우선변제권 덕분에 보증금을 바로 돌려받을 수 있었습니다.

임차인 B가 거주하던 주택이 경매에 넘어갔더라도, 소액임차인 최우선 변제권 요건을 충족하여서 선순위권리자였던 은행(채권자)과 임대인의 체납 세금보다 먼저 선순위 이기때문에 전액 돌려받을 수 있었습니다.

 

이렇게 누가 먼저 신고를 하였는냐에 따라서 자칫 잘못되었을 때 돈을 누가 먼저 가져갈 수 있는지가 판가름 납니다. 제일 마지막에 줄을 서고 있으면 한푼도 돌려받지 못하는 경우가 생기는 것이지요.

 

지금까지 대항력 우선변제권 깡통 역전세 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 용어에 대해서 알아보았습니다. 감사합니다.

 

 

 

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